ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ГЛАВА 5::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком ставится задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Оцениваемое предприятие к таковым не относится: общество намерено продолжать свою деятельность. Таким образом, расчет стоимости собственного капитала ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» на основе затратного подхода осуществлялся методом чистых активов.

5.2. описание метода чистых активов.

В соответствии с методом чистых активов, к расчету принимаются не все активы. Методика оценки стоимости предприятия методом чистых активов утверждена законодательно.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи.

В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:
* внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);
* оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:
* долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;
* краткосрочные обязательства по займам и кредитам;
* кредиторская задолженность;
* задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;
* резервы предстоящих расходов;
* прочие краткосрочные обязательства.

Корректировка активов и обязательств заключается в расчёте их рыночной стоимости, которая, как правило, не равна балансовой.

5.3. Расчёт стоимости.

По состоянию на 1 апреля 2004 года ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» имеет следующие ненулевые активы:
* основные средства;
* незавершенное строительство;
* отложенные налоговые активы;
* запасы;
* НДС;
* краткосрочная дебиторская задолженность;
* денежные средства (корректировке не подлежат);
* прочие оборотные активы;

Ненулевые пассивы ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» представлены:
* долгосрочные обязательства по кредитам и займам;
* отложенные налоговые обязательства;
* краткосрочные обязательства по кредитам и займам;
* кредиторская задолженность;
* резервы предстоящих расходов и платежей;

Специалисты не проводили корректировку таких статей активов и обязательств ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» как отложенные налоговые активы и отложенные налоговые обязательства у предприятия, поскольку не проводили расчет бухгалтерской и налогооблагаемой прибыли компании за отчетный период, разница между которыми и формирует отложенные налоговые активы и обязательства (проведение подобной проверки фактически является аудиторской проверкой отчетности компании).

5.3.1. корректировка СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ.

Согласно бухгалтерскому балансу (форма 1) ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» остаточная стоимость основных средств на 01.04.2004 г. составляет 185 123 тыс. руб.

Корректировка стоимости объектов недвижимости представлена в Главе 1 Приложения № 2 настоящего отчета. Скорректированная стоимость объектов недвижимости (без учета НДС по ставке 18%) составляет 431 730 000 руб.

Корректировка стоимости движимых объектов основных средств общества представлена в Главе 2 Приложения № 2 настоящего отчета. Скорректированная стоимость движимых объектов основных средств составляет (без учета НДС по ставке 18%) 13 822 000 руб.
Итоговая стоимость: 445 552 тыс. руб.

5.3.2. корректировка стоимости незавершенного строительства

Согласно справке «Оборотно-сальдовой ведомости по счету 08.3. Затраты на строительство ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», а также разъяснениям, полученным от руководства предприятия, незавершенное строительство представляет собой затраты на подготовку проекта по реконструкции объектов недвижимости, расположенных на территории плодоовощного комплекса. Затраты были проведены в 2002 г. Поскольку затраты на разработку проектов по реконструкции зданий и сооружений, как правило, напрямую зависят от стоимости строительных работ по реконструкции данных объектов, специалисты оценщика приняли решение осуществить корректировку стоимости незавершенного строительства в соответствии с изменением цен на строительно-монтажные работы, публикуемые в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетени «Ко-ИНВЕСТ».

Корректировка стоимости проводилась по следующей формуле:

НСрын = НС2002 х К,

Где
НСрын – рыночная (текущая) стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий;
НС2002 - стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий по состоянию на конец 2002 г.;
К –коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2002 г. на дату оценки. Рассчитывается путем соотношения отраслевого индекса на дату оценки (К2) и отраслевого индекса СМР на конец 2002 г. (К = К2/1,899 = 1,362);
К1– коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. на дату оценки. Рассчитывался как разница в ценах СМР на конец 1 квартала 2004 г. и на дату проведения оценки (июль 2004 г.). Отношение коэффициентов пересчёта (по фактическим ценам на 01.01.2000 г.) на июль 2004 г. и март 2003 г. (К1 = 1,043);
К2– отраслевой индекс СМР, по отрасли «Строительство» рассчитывался на дату оценки (середину июля 2004 г.) путем умножения коэффициента удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. до даты оценки (2,479) на отраслевой коэффициент СМР на конец 1 кв. 2004 г. (К2 = 2,479 х К1 = 2,586);

Таким образом, строительно-монтажные работы с конца 2002 г. подорожали на 36,2%, значит, скорректированная стоимость незавершенного строительства составит 3 040,743 х 1,362 = 4 142 тыс. руб.
Итоговая стоимость: 4 142 тыс. руб.

5.3.3. корректировка стоимости ндс

Данная статья баланса не подвергалась корректировке в виду незначительной ее доли (0,6%) в общей величине активов предприятия.
Итоговая стоимость: 1 207 тыс. руб.

5.3.4. корректировка стоимости запасов

Балансовая стоимость запасов общества на 01.04.2004 г. Составляет 3 585 тыс. руб.

Запасы оцениваются по текущим ценам. При проведении корректировки запасов, их балансовая стоимость уменьшается на величину устаревших, залежалых и неликвидных запасов, данные о наличии которых приводит бухгалтерия оцениваемой компании. Согласно Справке, предоставленной руководством ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», стоимость неликвидных запасов на 01.04.2004 г. Составляет 21 542 руб. На данную величину была скорректирована балансовая стоимость данного вида имущества предприятия.
Итоговая стоимость: 3 564 тыс. руб.

5.4.РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

5.4.1 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

В соответствии с методологией сравнительного подхода, величиной стоимости оцениваемого предприятия является наиболее вероятная реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод компании-аналога (рынка капитала)базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках.  Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.

Метод сделок (продаж)является частным случаем метода рынка капитала. Данный метод основан на ценах сделок с различными пакетами акций предприятий, в том числе - контрольными.

Метод отраслевых коэффициентовоснован на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

В настоящем Отчёте был применён метод сделок, т.к. в качестве аналогов использовались пакеты акций, реализуемые не на биржевых торгах, а в результате специальных предложений. Применение метода отраслевых коэффициентов невозможно, т.к. в России фондовый рынок имеет короткую историю и пока не позволяет корректно рассчитать отраслевые коэффициенты.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия по сравнительному (рыночному) подходу основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой всех акций (капитализацией) и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Умножив величину мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемого предприятия, с учётом различий в количестве акций, на которые разделены собственные капиталы аналогов и оцениваемого предприятия, получим стоимость акций оцениваемого предприятия.

Процесс отбора сопоставимых предприятий осуществляется в 3 этапа.

На первом этапеопределяется  так называемый круг «подозреваемых». В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым. Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства. Кроме того, чтобы предприятие могло рассматриваться в качестве аналога, должна иметься информация о сделках с его акциями.

На втором этапесоставляется список «кандидатов». Критерии оценки должны   соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки.

На третьем этапесоставляется окончательный список аналогов, позволяющий определить стоимость оцениваемого предприятия. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами. Основные критерии отбора следующие.

Отраслевое сходство– список потенциально сопоставимых предприятий всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы.

Размерявляется важнейшим критерием при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера предприятия включают такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т.д.

Перспективы роста– необходимо определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия.

Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими способами:

  * сравнивается структура капитала или соотношение собственных и заемных средств;
  * оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами;
  * анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами – способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента– оценка этого фактора наиболее сложна, так как анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место предприятия на рынке.

5.4.2. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СДЕЛОК

1. Отбор потенциально сравнимых предприятий;
2. Проведение финансового анализа отобранных предприятий;
3. Составление окончательного перечня сопоставимых компаний на основе результатов финансового анализа;
4. Расчет капитализации сопоставимых компаний;
5. Расчет мультипликаторов и определение стоимости ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х».

5.4.3. ОТБОР СОПОСТАВЛЯЕМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

В качестве объектов сравнения были использованы акции предприятий, основными видами деятельности которых являются оптовая и розничная продажа картофеля и плодоовощной продукции, а также сдача площадей в аренду. Источниками информации об условиях и ценах продаж послужили выпуски бюллетеня Российского фонда федерального имущества «Реформа» и «Информационного бюллетеня СГУП» за 2003-2004 гг., предшествующий дате проведения оценки, где публикуются предложения на продажу пакетов акций приватизируемых предприятий, а затем – результаты этой продажи.

Поскольку источник «Информационный бюллетень СГУП» не предоставляет информацию о финансовых результатах деятельности продаваемых предприятий (отсутствует Форма №2 бухгалтерского баланса), в целях соблюдения сопоставимости специалисты Оценщика проводили сравнительный анализ сопоставимых предприятий только на основе информации, полученной из формы № 1 бухгалтерского баланса.

Согласно источнику «Информационный бюллетень СГУП» на аукцион был выставлен пакет именных обыкновенных акций, составляющий 75% минус 1 акция от уставного капитала ОАО «Альтуфьево», четырьмя лотами. Данные о начальной и итоговой цене лотов представлены в Таблице 23.

Таблица 23. Начальные и итоговые цены пакетов акций ОАО «Альтуфьево», выставленных на аукцион

 Для дальнейших расчетов в качестве сравнимого пакета акций использовался пакет, составляющий 19% уставного капитала предприятия, а в качестве величины стоимости - среднее значение итоговых стоимостей пакетов акций, составляющих 19% уставного капитала (3 944,5 тыс. руб.).

Общие данные сопоставимых предприятий показаны в Таблице 24.

Таблица 24. Общие данные по продажам сопоставимых предприятий.

Для дальнейшего отбора наиболее сопоставимых предприятий, специалистами оценщика принято решение провести их укрупненный финансовый анализ в целях сравнения некоторых показателей с показателями оцениваемого.

5.4.4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ СОПОСТАВЛЯЕМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Финансовый анализ сопоставимых предприятий в их сравнении с оцениваемым был проведён в более укрупнённом виде, чем финансовый анализ самого оцениваемого предприятия.

Анализ сопоставимости предприятий специалисты оценщика проводили в соответствии с критериями, представленными в Таблице 25.

Таблица 25. Критерии сопоставимости

Результаты расчетов показателей представлены в Таблице 26. Серым цветом выделены показатели сравнимых предприятий, не соответствующие указанным выше критериям сопоставимости.

Таблица 26. Отбор сопоставимых предприятий в соответствии с принятыми критериями сопоставимости.

 Анализ предприятий в соответствии с критериями сопоставимости показал, что наиболее сопоставимыми компаниями являются ОАО «Алтуфьево» и ОАО «Перовское». Дальнейший расчет капитализации оцениваемого предприятия проводился на основании показателей данных компаний, а также стоимости пакетов акций этих компаний,.

5.4.5. РАСЧЕТ КАПИТАЛИЗАЦИИ СРАВНИМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Расчет капитализации (стоимости 100% пакета акций) сравнимых предприятий осуществлялся пропорционально стоимости продаваемых пактов акций с учетом премии за контроль, поскольку пакеты акций сравнимых предприятий (в % от уставного капитала), предложенные к продаже, различны по величине: от 19% до 51% уставного капитала.

Премия за контрольный характер пакета введена в связи с тем, что стоимость пакета акций, составляющего 75% уставного капитала минус 1 акция, включает все права контроля. Очевидно, что пакет акций, составляющий 19% уставного капитала, рассчитанный пропорционально, не обладает правами контрольного пакета, поскольку является миноритарным (неконтрольным), в связи с чем возникает необходимость введения премии за контрольный характер пакета. Поскольку у специалистов оценщика отсутствовала информация относительно структуры собственности сравнимых предприятий, размер премии определялся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 года № 369 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества». Согласно Правилам коэффициент контроля определяется в соответствии со следующими значениями (Таблица 27).

Таблица 27.

Расчет капитализации сравнимых компаний представлен в Таблице 28.

Таблица 28.

Как отмечено в Таблице 28, для оцениваемого пакета принят коэффициент контроля 0,9. Таким образом, капитализация, рассчитанная для ОАО «Алтуфьево» и для ОАО «Перовское», представляет собой стоимость 100% пакетов акций этих предприятий  с учетом степени контроля, характерного для пакета акций оцениваемого предприятия, т.е. для пакета акций, составляющего 75% минус 1 акция.

5.4.6. ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ СДЕЛОК

Заключительным этапом является расчет оценочных мультипликаторов, которые используются для определения оценочной стоимости.

Мультипликатор представляет собой отношение рыночной капитализации (цены компании) к различным показателям данной компании.

Основные мультипликаторы, использующиеся в оценочной практике:
  * Капитализация / Годовая выручка;
  * Капитализация / Прибыль до налогообложения;
  * Капитализация / Чистая прибыль;
  * Капитализация / Денежный поток до налогообложения;
  * Капитализация / Денежный поток;
  * Капитализация / Чистые активы;
  * Капитализация / Собственный капитал

В связи с недостатком информации для расчета денежного потока сравнимых компаний, специалисты оценщика использовали следующие мультипликаторы: капитализация/балансовая стоимость чистых активов, капитализация/валюта баланса и капитализация /общая площадь зданий.

Выбор мультипликатора капитализация/ общая площадь зданий неслучаен: наиболее сравнимые предприятия имеют в собственности значительные имущественные комплексы, расположенные в г. Москве: общая площадь занимаемых зданий и сооружений ОАО «Алтуфьево» составляет 87 793,4 кв.м., ОАО «Перовское» - 86 017, кв.м. Общая площадь зданий оцениваемого ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» составляет 78 884 кв.м.

Результаты расчета мультипликаторов представлены в Таблице 29.

Таблица 29. Расчет мультипликаторов оцениваемой компании.

Для дальнейшего расчёта капитализации оцениваемого предприятия необходимо определить средние значения мультипликаторов предприятий – объектов сравнения. Анализ Таблицы 29 показывает, что значения мультипликаторов имеют большой разброс, в этой связи были рассчитаны среднегеометрические значения мультипликаторов предприятий – объектов сравнения.

Расчет выполнялся по формуле:

Таким образом, среднегеометрическое значение мультипликатора равно корню n-й степени из произведения n данных значений мультипликатора (a1, a2, …, an)

Результаты расчета представлены в Таблице 30.

Далее был выполнен расчёт значения капитализации оцениваемого предприятия по каждому мультипликатору, который осуществляется по формуле:

Среднеегеометрическое значение мультипликатора * базовое значение соответствующего показателя оцениваемого предприятия

Таблица 30. Расчет капитализации оцениваемого предприятия.

В качестве итогового значения капитализации ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» принимается среднее значение.

Рыночная стоимость 100% ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», рассчитанная при использовании сравнительного подхода, составляет (округленно) 17 700 000 (семнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей.